成都有车有房

明信·公园四季特殊的地理位置，让它同时拥有了一线自然景观和繁华都市景观，这种稀缺性可以说百里挑一，堪称景观房中的天花板。

为什么这样说：

纽约曼哈顿

上海陆家嘴明信公园四季

在成都，没有大江大河的自然资源，所以我们把一线的江景换成河景和公园，效果也是类似的，而这种情况，在明信·公园四季身上就有，是不是很哇塞？

明信·公园四季北临一线鹿溪河生态区，鹿溪河以北则是还在雏形阶段但城市天际线效果已然不俗的天新CBD，一旦它变成了完全体，那效果我相信可以直逼上海陆家嘴。

明信·公园四季的产品具有很强的原创性，尤其是公区的品质和审美都比较在线。就好像，上海和平饭店，具有很强的海派复古感。我们踩盘的时候开玩笑说，如果王家卫的《繁花》要在成都拍摄，这里绝对是取景的一个好地方。

这是我们项目所在的中央商务区，是整个西部打造面向世界的中央商务区。在2023年福布斯中央商务区竞争力评选排名第6位，与上海陆家嘴，广州天河成为了更具投资价值的商务区之一。中央商务区是城市经济、科技、文化的中心，也是一座城市的CPU。纽约的曼哈顿、伦敦的金融城、上海的陆家嘴，每个国际化都市都是以CBD为引擎，驱动着整个城市发展。吸引着大型企业和高端人才的聚集。

整个中央商务区被天府大道分为东西两区，而我们所在的天东主要是以中字头西南总部基地为主，包含了中建、中交、中铁、中冶等20多个超级世界500强、10多个商业项目、20多个超星级酒店。文化设施也布局在这里，例如大剧院、博物馆、美术馆。成都首个近现代美术馆雪莲堂就在这里。目前里面珍藏了高达200亿的名画，我们比较熟悉的大师齐白石、张大千、徐悲鸿的名作这里都有。地标西博城，西部最大的博览城，每年都有接近30场大型展会在这里举办。天府国际会议中心，全国最高标准的会议中心，用于举办一些全球性高标准的会议，会场最多可客纳1万多人。一带一路大厦，489米，建成已后是西部最高楼。国内外CBD都有天际线地标效应，这代表的是城市的高度和广度。无论是浦东还是国贸十多年房价的变化都能看出，离天际线越近房子升值潜力越高。

对于房产而言，CBD的增值能力已在全球各大CBD被反复验证了。伦敦金融城房价上升了30倍，美国次贷危机下纽约曼哈顿的房价逆势上涨234%。陆家嘴汤臣一品每平米的均价已高达25万，北京国贸写字楼附近翻了10倍。所以太多实例验证了CBD的价值远超其他区域。

我们从购房逻辑来看，法务区还在依靠规划和预期，学校和大型配套还需要时间来兑现；锦江生态带学区不稳定，没有产业支撑，投资客居多，二手房供应大，所以踩踏严重，房子保值率后期很难起来；麓山板块最成熟，但规划早，现在已经没有发展了，兴隆湖大部分都是员工房，二手房踩踏严重，房子保值率后期很难起来。无论怎么看中央商务区都是你置业的首选。

土拍市场来看，天东最后一块土地在去年年底被邦泰历经了52次竞价最终以接近1.8万的楼面价拿到，刷新了整个天新楼面价的纪录。如果考虑这个板块的新房只有我们几个了，除了就是二手房。

基于现状，目前天东的呈现度和兑现速度都体现了它的核心地位，而我们项目距离天府商务区站仅1.5公里，你能够享受国际CBD成熟生活圈。

明信·公园四季位于天府新区保水路与梦溪东二街交汇处，从地图上我们不难看出，它位于兴隆湖板块东北角，但却与天府新区CBD的关系更密切，双方仅仅隔了一个鹿溪河生态区，通过宁波路就能轻松往来。

项目周边有不少人才房和安置房，居住氛围浓厚，但对于追求纯商品房社区环境的购房者来说可能不太适合。当然，明信以12600元/平的楼面地价拿下这块地，更看重的，显然还是稀缺的景观视野，以及良好的区域配套。

首先，是稀缺的生态资源。

项目南侧是6500亩兴隆湖湿地公园，北侧是4500亩鹿溪河生态区。

明信·公园四季北侧的景观层次，最近的是开发商配建的市政公园，内有露营地和多个网球场；中间是鹿溪河和湿地公园，最远处则是成都第一高楼“一带一路”大厦和CBD城市天际线。并且，这些景观，项目大部分房源都能看到。

其次，是便捷的交通体系。

陆路交通方面，有三纵三横，三纵为天府大道、梓州大道和蓉遵高速，三横为武汉路、宁波路和科学城北路。其中，梓州大道距离项目约200米，既无噪音，又方便接驳；而宁波路可以直达天府新区CBD，如果我们以“一带一路”大厦或大悦城为目的地，那么明信·公园四季甚至比不少天东的楼盘还近。

而轨道交通方面，项目周边有18、19号线两条地铁，距离19号线蓝家店站直线距离约750米，距离18号线兴隆站直线距离约1100米，可以直达双机场和换乘多条地铁线路，轻松通达全城。

值得一提的是，预计2025年建成通车的天府高铁站，与项目也只有一站地铁的距离，18和19号线都可以抵达，从天府站出发，可以1小时到重庆、宜宾，3小时到西安、武汉、昆明；7小时可达北京、上海、广州。

第三，有不错的教育资源。

天府新区执行多校划片，而明信·公园四季小学属于G区，中学属于F区，对应的小学就是天府新区教科院附属小学，距离都很近，500米范围内。

而初中，目前对口的学校只有1所，就是天府新区教科院附属中学；但预计2024年，会有成都七中育才科学城校区开校。整体上，算是一个不错且确定性比较强的学区。

而更为关键的是，天府新区数一数二的K12私立学校天府中学，距离项目也只有约500米，进一步提高了教育的优质水准。

最后，商业医疗产业都不缺。

项目距离天府新区CBD近在咫尺，所以商业配套十分完善。距离45万方的天府大悦城只有约2.5公里，目前已经开业投入运营；此外还有4.5万方的方圆荟，20万方的TFS天府国际保税中心等。

而医疗方面，有华西天府医院、匹兹堡国际医院和省妇幼医院等，距离都在约5公里半径内，开车还是很方便快捷的；而产业就更不用说了，兴隆湖本来就是成都产业升级的孵化器，周边聚集了大量包括高校创新基地、中科院成都分院、华为鲲鹏超算中心、核工业西南物理研究院、科创生态岛等等，高端产业人口的聚集，对房价和房租，都是最有力的支撑。

综上，我们不难看出，明信·公园四季独特的地理位置，让它不仅拥有稀缺的自然景观和城市景观，更兼具了兴隆湖和天东两大核心板块的配套，进可攻，退可守，能够满足绝大多数购房者的改善需求。

明信·公园四季占地约24亩，容积率约2.0，绿地率约35%，虽然规模不大，但土地形态和各项指标还是比较好。规划有5栋楼，其中1、4、5号楼为143平2梯2户16F南北朝向的小高层；而2、3号楼为117-132平2梯3户26F东西朝向的高层，合计238套房源。

项目采用了错位布局+半围合的方式，有利于楼间距的最大化，同时也形成了面积比较大的中庭景观。值得一提的是，1、4、5号楼的主景观面朝南，并没有因为北侧的景观价值而改变朝向，项目可能是想在朝向和景观中找一个平衡，但这一点就见仁见智了。

产品层面，明信·公园四季在同价位同梯度的产品中属中上水平，其中公区打造最为亮眼，部分指标和细节具备行业领先优势，值得全行业学习借鉴。

首先，是建筑立面。

明信·公园四季的建筑风格是简约的现代风格，颜色以米白、蓝灰为主，整体呈现“少即是多”的包豪斯设计哲学。在建筑底部近人面使用了部分深灰石材+蓝灰色一体板，增加品质感；在建筑边缘的纵向线条上，使用了少量铝板。

项目建筑立面的设计和品质感，在同价位同梯度的产品中属于主流水准，但其部分楼栋在南北立面的整体性上，做了一些加法，值得业内参考，后面我会单独讲。

其次，是园林景观。

明信·公园四季的园林景观是一大亮点，它采用了四季酒店的度假式园林设计手法，布局了“一心两轴六境”的核心场景。

并且由于项目本身规模不大，因此其实景呈现的展示区，已经占到了景观园林的一半左右，大大降低了后期交付“货不对版”的风险。项目正大门以100米的超级界面——浮穹无界为主题，打造了宽60米，高6.5米的酒店式大堂，全石材+铝板+金属构件打造，结合水景树木和灯光，整体熠熠生辉，品质极高。进入大门之后，右侧会有一个6米高的流光悬瀑，参照了东京安达仕酒店的部分设计，以一株名贵的铁冬青和15-18吨重的柏坡黄景石造景，打造了“悬瀑之下，树石相生”的美妙意境。

而后，以约400平中央水景“琢光水境”为核心，打造了一条风雨连廊的洄游动线，可以串联起U-Life泛会所和部分景观节点。

其中，琢光水境以镜面水景搭配100盏星星灯组成，并生长一棵庭院之树——朴树，将树池光影、星空流转、昂扬生机和涌泉动静相结合，打造出沉浸式的四季水院。

围绕水景的洄游动线上，分布着迎客区、四季壁画、U-Life泛会所、风华森境等功能区和景观节点，无论在设计和品质上，都独具匠心和美感，单就园林景观而言，项目已然进入市场一线水准。

这里的公共区域，主要是指项目的单元大堂、地下停车场、电梯前厅等部分，明信·公园四季都做了一体化的设计和打造，整体品质感同样也是行业一线水准，部分细节值得行业参考学习。

其中单元大堂，会让人眼前一亮，明信·公园四季的单元大堂在传统大堂大量使用瓷砖、岩板的基础上，它嵌入了部分石材构件，虽然成本增加不多，却费工费时费力，因此细节也就出来了。同时，墙面大量使用撞色拼贴，营造海派复古感，让项目设计的整体性、风格化更加一致。

而地下停车场也采用了类似的设计，大量使用石材构件之余，配置了劳斯莱斯星光穹顶光厅，无论何种归家动线，仪式感都不曾落下。

最后，是细节亮点。

前面我故意漏掉了一些细节，打算放在这里统一说，一是我们可以通过细节看出明信是一家什么样的企业，明信·公园四季是一个什么样的项目；二是这部分细节对于整个行业有一定参考意义，值得借鉴学习。

设计一体化、风格化

明信·公园四季给我最大的感受，就是设计的一体化和风格化，我们知道绝大多数开发商会有自己的供应体系，在“成本主导”的项目中，开发商会选择供应链中性价比最高的品牌和材料，但有时这些材料并不搭配，凑在一起会有明显的违和感，但很多开发商会忽略这一点。

但明信·公园四季明显是一个“设计主导”的项目，它设计的一体性和风格的独特性是肉眼可见的，所有的材料、颜色、甚至灯光、软装、摆件，都是围绕这个设计和风格展开的，和谐度极高，购房者看了会觉得是一种享受，我认为这就是开发商在价值观上的区别。

值得关注的阳台封窗

当前的市场主流产品，就是143户型，也是一个必然封窗的户型，这其实是有问题的，一方面我们卷产品，在不断提升建筑立面品质，但阳台一旦封窗，再好的建筑立面也会被破坏；二方面，主流的产品都会赠送电梯前厅，但如何有效利用，似乎为购房者考虑的并不多，并且由于电梯前厅位于建筑北侧，也容易飘雨进水。

而这两个问题，我在明信·公园四季这个项目上看到了一个不错的解决方案。

它在南立面采用了窄框玻璃护栏+可推拉系统外窗的方式（需额外付费），一定程度上解决了封窗在统一、安全、通风、隔噪和美观上的问题，是目前相对比较接近完美的方案，我只在麓湖玄鸟湾295平的户型上见过类似的方式。

在北立面上，明信·公园四季也进行了统一封窗，采用了部分金属格栅+部分玻璃封窗的形式，既有通风，又能阻雨，还让北立面也变得干净统一，对购房者来说，一个相对封闭的空间可能也会更实用。

电梯前厅一体化设计

明信·公园四季的电梯前厅，是做了一体化设计的，除了地面铺砖和天花吊顶之外，它的入户门、门楣、安全通道门、水井、消火栓等，全部都是一体化的，这在行业内也没有几个开发商或项目能做到，虽然是一些细枝末节的地方，但让行业卷一卷也不是坏事。

随口再说一些细节上的优点。143平面积行业普遍给的层高就是3米，但事实上，在高得房率下，143户型已经达到了之前160-180平的尺度，所以3米层高其实有点差强人意，而明信·公园四季给的层高是3.15米。

其次，明信·公园四季的5栋楼做了全架空，形成了泛会所和5大CLUB空间，提供运动健身、儿童娱乐、社交互动等功能，并且所有楼栋均有风雨连廊串联，形成了全架空全风雨连廊的社区，这在业内也不多见。

最后，项目还配置了方太净洗中心厨电体系，由双洗碗机+升降油烟机+灶具+水槽+龙头6件套的方式呈现，成本相对更高，基本上是行业内高端项目才可能会配备的。

以上，我们不难看出，明信·公园四季的产品是不错的，尤其是园林、公区和细节方面，达到行业一线水准，我说它是个“小而美”的楼盘，自然要有理有据。